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전셋값이 안정세에 접어들었다고 해도 전세 사기는 여전히 현재진행형입니다. 국토부가 집계한 피해 인정자만 2만 8천 명, 월평균 1,500건의 신고가 끊이지 않는 만큼 ‘미리 배우고, 바로 적용’하는 예방‧대응 전략이 필수입니다. 2025년 달라진 제도와 최신 판례를 반영해 5단계 체킹 루틴으로 정리했습니다.
1. 계약 전 단계 ― 3대 서류 + 시세 검증
등기부등본·건축물대장·전입세대열람표
- 등기부등본: ‘근저당·가압류’ 설정 여부와 채권최고액을 확인해 보증금 < 선순위 채권을 원칙으로 잡습니다.
- 건축물대장: 위반 건축물 표시가 있으면 대출‧보증 가입이 제한될 수 있어 유의하세요.
- 전입세대열람표: 집주인의 실제 거주·세대수 현황을 확인, ‘바지 임대인’ 여부를 걸러냅니다.
- 시세 검증: 같은 단지·유사 평형 평균가에서 ±10 % 이상 싸면 허위·갭투자 가능성을 의심하고 일단 제외합니다.
2. 계약 체결 단계 ― 확정일자 + 대항력 확보
‘3종 세트’ 원스톱 처리
- 전입신고: 계약 당일 주민센터·정부24에서 즉시 신청.
- 확정일자: 전입신고 직후 바로 부여받아야 합니다.
- 열쇠 수령·점유: 실제 입주 전이라도 하루 이상 짐·가구를 들여놓고 사진을 남겨 두면 분쟁 시 증거가 됩니다.
Tip 등기부상 집주인 전화번호로 ‘실소유 확인’ 전화를 해보면 명의 도용·대리인 사기 여부를 빠르게 판별할 수 있어요.
3. 보증금 안전망 ― 전세보증금반환보증 필수
3대 기관 비교
구분HUGHF(주금공)SGI서울보증
| 보증료율 | 0.128 % | 0.15 % | 0.19 % |
| 보증한도 | 수도권 7억, 지방 5억 | 동일 | 동일 |
| 청구 절차 | 이행권고 결정 후 30일 내 | 법원 판결·조정 필요 | 동일 |
보증 가입 전 반드시 ‘선순위 채권 < 보증금’ 구조를 만들어야 보험금 전액을 받을 수 있습니다.
4. 피해 발생 시 ― 특별법 + 지자체 긴급 지원
2025 특별법 2년 연장 ✔︎
- 피해 주택을 LH가 매입·임대 전환, 세입자는 잔여 보증금의 80 % 즉시 지급 → 나머지는 매각 차익으로 보전. 연합뉴스머니투데이
- 주거·대출 이자 지원 : 월 25 만원 한도, 최대 300 만원까지 이자 보전을 받을 수 있어요. MJJNews
- 부산·인천 등 광역시는 주거안정지원금(최대 200 만원)과 공공임대 우선 입주 기회를 운영 중입니다. 부산시청
피해 인정을 받으려면 전세사기피해지원 委에 ‘계약서·확정일자증·등본’을 제출해야 하며, 일몰기한(2027년 5월 31일) 이전 계약분만 적용됩니다.
5. 2025 체크리스트 ― 변화 포인트 한눈에
단계새 제도·주의사항액션
| 계약 전 | ‘안심전세’ 앱 실거래가·압류 정보 실시간 제공 | 스마트폰에 설치 후 현장에서 바로 조회 |
| 계약 시 | 공인중개사 등록·휴업 여부 자동 알림제 | QR코드 스캔으로 위반 중개소 즉시 확인 |
| 계약 후 | 전세보증금반환보증 온라인 간편 가입 | 등기부 첨부 → 당일 승인 |
| 피해 발생 | 특별법 연장, 지자체 이자·주거 지원 확대 | 관할 시·도 전세피해 전담 창구 문의 |
결론
전세 사기는 **“정보 격차가 만드는 범죄”**입니다. 등기·확정일자·보증 보험 세 가지만 지켜도 90 % 이상 예방이 가능해요. 혹시 모를 피해가 발생했다면 특별법·지자체 지원을 적극 활용해 보증금을 지키세요.
지금 전세 계약을 준비 중이신가요? 궁금한 점이나 추가 노하우가 있다면 댓글로 공유해 주세요. 여러분의 경험이 누군가에게 큰 도움이 됩니다!